ТРЦ будут восстанавливаться после кризиса не менее года

Участники рынка рассказали о последствиях кризиса для рынка торговой недвижимости. Эпидемия коронавируса и жесткие карантинные меры больно ударили по сфере розничной торговли. В результате введенных ограничений в стране прекратили работу сотни торговых центров и десятки тысяч магазинов. Последствий "шоковой терапии" избежать не удастся: экономика в текущем году, по самым оптимистическим прогнозам, сократится примерно на 5%. Страну ждет ускорение инфляции, снижение курса национальной валюты и падение реальных доходов населения. Поэтому, даже после снятия карантинных ограничений большинство ритейлеров не сможет рассчитывать на восстановление продаж к прежнему уровню. Многие магазины будут закрыты, а темпы экспансии торговых сетей снизятся. Разумеется, все это негативно отразится и на рынке торговой недвижимости.
"Чем дольше будет длиться карантин, тем ощутимее будут потери для бизнеса", - говорит руководитель департамента агентских и консалтинговых услуг в сфере торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield Екатерина Весна.
Эксперт считает, что при очередном переносе сроков снятия карантина ритейлеры и ТРЦ могут столкнуться с более существенным падением покупательной способности населения.
"Следующий шаг, как и при любом кризисе: падение товарооборотов и сокращение количества магазинов", - добавляет Весна.
По мнению директора консалтинговой компании UTG Евгении Локтионовой, сейчас не имеет смысла рассматривать оптимистический или пессимистический сценарии развития событий. В отрасли ритейла и торговой недвижимости уже полным ходом идут процессы по сценариям кризис-менеджмента.
"Многие связи нарушились, покупательская способность упала, а ритейлеры первые недели карантина были заняты оптимизацией своих сетей, перенастройкой работы в онлайн. Есть свершившийся факт, поэтому продлится карантин на две недели дольше или нет, это особо не повлияет на механизмы трансформации, которые уже запущены в ритейле. Операторы уже перенастроили свои системы и работу, сократили персонал в офлайн, перераспределив его в онлайн", - отмечает Локтионова.
По ее словам, на рынке наблюдается процесс переговоров ритейлеров с арендодателями, и большинство смогли договориться о скидках по аренде.
"Те операторы, которые не смогли договориться с управляющими компаниями ТРЦ, будут закрывать магазины и выходить из объектов. Также закрывать свои точки будут мелкие операторы с низким запасом прочности. Они будут сокращать количество своих магазинов", - считает директор UTG.
В свою очередь Екатерина Весна добавляет, что случаи расторжения договоров по инициативе арендаторов из-за ухудшения финансового состояния ритейлеров уже есть. Однако пока они не многочисленны и в основном касаются не сетевых игроков, а частных предпринимателей.
По информации ProfiDOM.com.ua, именно небольшой бизнес, по мнению экспертов, больше всего пострадает в нынешний кризис. Подтверждают это и сами предприниматели. Согласно недавнему опросу Европейской бизнес ассоциации, 78% представителей малого и микробизнеса ожидают потери до 75% доходов, а 18-22% рассматривают вариант закрытия бизнеса.
Директор консалтинговой компании Retail & Development Advisor (RDA) Таисия Литовченко говорит, что до завершения карантина ритейл-компаниям крайне важна диверсификация между офлайном и онлайном.
"Те, кто не будет представлен в онлайне, не выживут в дальнейшем. На рынке будет происходить естественный отбор. Компании, которые не были эффективны до кризиса, вряд ли станут успешнее после. А в условиях сокращения доходов им будет сложнее всего удержаться на плаву", - уверяет руководитель RDA.
Управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко также считает, что магазины, которые до введения карантинных мер были на грани рентабельности или работали с формированием убытка, после карантина могут и не открыться. Что касается новых сделок, то, по его словам, многие переговоры уже приостановлены, а ритейлеры занимают выжидательную позицию.
"Отдельные арендаторы продолжают обсуждение условий сотрудничества. Но не исключено, что физическое подписание договоров будет отложено как минимум до момента отмены карантина", - говорит Носаченко.
По прогнозам UTG, вследствие сворачивания торговых сетей в течение ближайших трех месяцев вакантность на рынке может вырасти до 12-13%.
"Чем дольше продлится карантин, тем большую вакантность в ТРЦ мы предполагаем", - добавляет Екатерина Весна.
По ее словам, после открытия ТРЦ владельцы и арендаторы оценят ситуацию и начнут диалог по условиям аренды.
"Мы предполагаем, что это будут краткосрочные договоренности сроком до трех месяцев, а не полный пересмотр условий. Такая практика была в прошлые кризисные периоды. Но пока еще нет всех данных для обсуждения размера рыночной арендной ставки", - поясняет Весна.
Соглашается с ней и Александр Носаченко, по мнению которого после отмены карантина арендодатели и арендаторы будут вынуждены согласовывать некий льготный период, в течение которого арендные ставки будут снижены.
"При этом точнее оценить степень снижения можно будет после того, как ритейлеры отработают несколько месяцев с момента отмены ограничительных мер. Только тогда можно будет понять реалии рынка и степень изменения оборотов арендаторов, а, следовательно, и процент изменения фиксированных платежей", - говорит Носаченко.
В то же время операционный директор Budhouse Group Максим Гаврюшин считает, что не стоит ожидать одного сценария по изменению арендных ставок во всех ТРЦ.
"Мне кажется, что разница между ставками в успешных и слабых проектах только увеличится. Самые успешные ТРЦ могут и не почувствовать падения, если курс доллара останется в пределах 30 грн. Слабые торговые центры сильнее почувствуют снижение потребительского спроса. Здесь ставки аренды могут снизиться на 20-30% в валюте. Если курс доллара выйдет за границы 30 грн./$, то это отразится на всех торговых центрах без исключения", - прогнозирует Гаврюшин, добавляя, что глубина падения будет напрямую зависеть от роста валютного курса.
По прогнозам RDA, среднее по рынку снижение стоимости аренды в долларах США будет достигать 20-30% в зависимости от ликвидности объектов недвижимости.
"Восстановление будет возможным лишь при улучшении общеэкономической ситуации. При оптимистическом сценарии рынок будет восстанавливаться в течение года", - считает Таисия Литовченко.
Эпидемия коронавируса и введение карантина также не могли не отразиться на темпах строительства в стране новых торговых центров. Несмотря на это, в Cushman & Wakefield говорят, что информации о переносе сроков ввода в эксплуатацию новых торговых объектов в компанию не поступала. По состоянию на начало года, к открытию в нынешнем году было заявлено пять торговых объектов суммарной арендной площадью более 165 тыс. кв. м.
Впрочем, по словам Максима Гаврюшина, массовый перенос введения в эксплуатацию объектов, которые находятся на финальной стадии, уже очевиден. И связан он не с финансированием, а в большей степени с техническими проблемами: срывами поставок, невозможностью обеспечить логистику рабочим и т. д.
"Насколько известно, банки, которые финансируют сейчас строительство ряда крупных объектов, от своих обязательств не отказываются. Например, в случае с нашим ТРЦ "Никольский" банк подтверждает продолжение своего участия в проекте. Но по объективным причинам, связанным с поставками из Китая, Италии, Испании, введение в эксплуатацию в этом году уже не произойдет", - говорит операционный директор Budhouse Group.
Екатерина Весна не исключает, что из-за задержек поставок строительных материалов и затянувшихся ремонтных работ арендаторов также будет перенесено открытие другого крупного ТРЦ - столичного Retroville.
"Однако речь не идет о существенном смещении даты открытия, это экономически нецелесообразно при наличии финансирования для завершения строительных работ. Как только закончится карантин, ТРЦ ускорит подготовку к открытию", - считает Весна.
Эксперт также отмечает, что в условиях закрытых границ посещаемость торгово-развлекательных центров этим летом может быть даже выше, чем в тот же период 2019 г.
И если по оптимистическому сценарию открытие ТРЦ Retroville состоится в мае, возможен еще и эффект отложенного спроса после снятия карантинных мер.
"Тем более что сейчас у людей после длительного периода изоляции наблюдается существенная потребность в социализации. Как раз, используя данную потребность, ТРЦ Retroville, открыв свои двери, может на этой "волне" получить большую посещаемость", - добавляет Евгения Локтионова.
По ее словам, в этом году также откроется ТРЦ Appolo в Днепре, который уже на 100% заполнен арендаторами. Что касается других крупных проектов торговой недвижимости, то они будут открываться уже в последующие годы по мере наполнения арендаторами.
"К тому времени экономика Украины, как и все потребители, оправится от шока карантина", - уверяет эксперт.