ПИФы недвижимости

Данный вид ПИФов существует только в форме ЗПИФов на российском рынке уже три года. ЗПИФы инвестируют в проекты, связанные с поиском, строительством и последующей сдачей в аренду объектов недвижимости в любом регионе РФ или их перепродажей. Пайщик участвует в прибыли от реализации такого проекта, которая обеспечивается двумя основными факторами: ростом стоимости недвижимости и арендными платежами.

Соответственно, в зависимости от того, за счет чего тот или иной закрытый ПИФ будет получать основной доход, закрытые ПИФы подразделяются на две большие группы:

1. Рентные ПИФы занимаются покупкой и эксплуатацией готовых объектов коммерческой недвижимости с целью получения рентного дохода. Риск у такого вида закрытых ПИФов минимален и заключается лишь в вероятности не найти арендатора, поэтому капиталовложения в рентные ПИФы – более надежны, чем в другой вид закрытых ПИФов.

2. Строительные (девелоперские) ПИФы занимаются строительством и продажей объектов жилой и коммерческой недвижимости. Существует вероятность ошибиться с направлением использования объекта или неправильно определить стоимость строительства объекта, так что вложения в такого рода закрытые ПИФы более рискованны, чем в рентные. Тем не менее основная масса фондов на данный момент – именно строительные.

Если сравнить рентные и девелоперские ПИФы по доходности, то мы получим следующую картину:

• девелоперские фонды, которые работают сейчас, показывают доходность порядка 25–37% годовых в рублях в зависимости от типа фондов;

• рентные фонды – 15–25%.

По данным Национальной лиги управляющих (НЛУ), количество сформированных ЗПИФов за 2007 г. выросло со 150 до 270. При этом стоимость чистых активов (СЧА) увеличилась с 76,8 млрд до 143 млрд руб. – это практически удвоение средств, что говорит об интенсивном развитии отрасли. Около 30% всех ПИФов в России сегодня составляют фонды недвижимости.

Условно все ЗПИФы недвижимости можно разделить на рыночные и нерыночные. Из рыночных, пожалуй, следует выделить те, паи которых активно обращаются на ММВБ: их легко продать, что очень удобно – не нужно в течение нескольких лет ждать закрытия фонда, или купить. Многие из них имеют достаточно демократичную цену пая – около 1000 руб.

Поскольку фонд закрытый, то приобрести пай можно только в момент формирования фонда, а продать в момент расформирования: цена пая увеличилась, и вы получили доход. Выйти из ПИФа можно по окончании срока работы фонда. Можно войти и выйти из ПИФа в период с момента формирования фонда до окончания его работы, купив или продав его паи на бирже или через УК, но эта процедура пока затруднительна: не все фонды являются рыночными. Таким образом, инвестиции в ПИФ недвижимости – долгосрочные. Большинство фондов имеет минимальный порог вхождения 50 000 – 200 000 руб., но есть и меньшие, и бо́льшие суммы.

Далее, по мере работы фонда, пайщикам может выплачиваться регулярный доход, обычно 10–14% в год, но это действует не во всех ПИФах недвижимости.

Цена паев в некоторых фондах может быть несравнимо ниже стоимости объекта недвижимости. Таким образом, обладая суммой меньшей, чем стоимость квартиры или даже чем первоначальный взнос по ипотечному кредиту, вы можете инвестировать в такой инструмент, как недвижимость!

Что может быть привлекательным с точки зрения капиталовложений в ЗПИФ для частного инвестора:

• инвестирование в актив, менее подверженный рыночным колебаниям, чем акции;

• диверсификация – в состав одного фонда входят различные объекты недвижимости;

• легкий выход (по сравнению с объектом недвижимости) – возможна продажа паев через биржу или УК. Но открытые фонды облигаций, например, при чуть меньшей доходности более ликвидны;

• ПИФ – не юридическое лицо, плюс вы не платите налог на имущество, только налог на прибыль при продаже паев.

• ПИФы акций, а далее – отдельно индексные ПИФы акций;

• ПИФы облигаций;

• ПИФы смешанных инвестиций;

• венчурные ПИФы и ПИФы прямых инвестиций;

• ПИФы недвижимости;

• ипотечные ПИФы;

• ПИФы фондов;

• ПИФы денежного рынка.

ОФБУ – общие фонды банковского управления, очень похожи на ПИФы. Но есть и существенные отличия.

Регулирующую функцию в отношении ОФБУ осуществляет Банк России и ФСФР. Спецрегистратора и спецдепозитария здесь нет, учет и контроль за фондом осуществляет сам банк-управляющий, средства ОФБУ учитываются на его внебалансовых счетах (т. е. эти средства не являются имуществом банка-управляющего).

Перечень имущества, которое можно вносить в ОФБУ, указан в Общих условиях создания и доверительного управления имуществом ОФБУ. Это могут быть денежные средства, ценные бумаги, выраженные в валюте РФ или в иностранной валюте, природные драгоценные камни и драгоценные металлы, а также производные финансовые инструменты (опционные и фьючерсные контракты). В ПИФы можно вносить только рубли РФ.

Объектами инвестирования в ОФБУ могут быть:

• денежные средства;

• иностранная валюта (в ПИФах – только рубли);

• ценные бумаги, в том числе иностранные (в ПИФах иностранные ценные бумаги еще полноценно не используются);

• природные драгоценные камни (в ПИФах – нет);

• драгоценные металлы (в ПИФах – нет);

• производные финансовые инструменты (в ПИФах – нет).

Таким образом, возможности инвестирования у ОФБУ больше, чем у ПИФов.

Что касается ограничений по структуре портфеля ОФБУ, то хоть инвестиционная декларация и принимается банком, как правило, она носит очень вольный характер. Например, акции 0–100%, облигации 0–100%, производные финансовые инструменты 0– 100%, валютные ценности 0–100% и т. д. Единственное условие, ограничивающее деятельность ОФБУ: ОФБУ не может вкладывать более 15% своих активов в ценные бумаги одного эмитента или группы эмитентов, связанных между собой отношениями имущественного контроля или письменным соглашением. Это ограничение не распространяется на государственные ценные бумаги. В ПИФах ограничения жестче.

Тем не менее не всякий банк может организовать ОФБУ и управлять им, а лишь тот банк, который удовлетворяет следующим обязательным требованиям:

• работает не менее года;

• его собственный капитал более или равен 100 млн руб.;

• относится к финансово стабильным банкам по критериям ЦБ;

• имеет все необходимые для управления ОФБУ лицензии (лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг, лицензия на осуществление операций с иностранной валютой и/или драгоценными металлами и т. д.);

• кроме лицензии Банка России, должен иметь лицензию профессионального участника рынка ценных бумаг, дающую право осуществления деятельности по доверительному управлению ценными бумагами, в случае если объектом доверительного управления будут являться ценные бумаги, осуществление доверительного управления которыми требует получения указанной лицензии в соответствии с федеральными законами;

• если банк будет создавать ОФБУ, в состав которого будут входить валютные ценности (иностранная валюта, ценные бумаги, выраженные в иностранной валюте, драгоценные металлы и природные драгоценные камни), тогда он должен иметь соответствующую лицензию Банка России, дающую право на осуществление операций с иностранной валютой и/или драгоценными металлами.

Какие бывают ОФБУ? В зависимости от соотношения доходности и риска инвестиций в тот или иной фонд ОФБУ делятся на четыре вида:

• Консервативные ОФБУ (аналоги ПИФов облигаций), они инвестируют преимущественно в облигации, как российские, так и зарубежные. Их основная цель – минимизировать риски и обеспечить защиту вложений от влияния инфляции.

• Умеренные ОФБУ (аналоги ПИФов смешанных инвестиций), они инвестируют средства инвесторов не только в облигации, но и в более доходные инструменты, например в акции, обеспечивая разумный баланс между риском и доходностью.

• Агрессивные ОФБУ (аналоги ПИФов акций), инвестирующие преимущественно в высокодоходные, но и высокорискованные инструменты, например в акции. Как и в случае с ПИФами акций, данные ОФБУ могут быть индексными, т. е. в точности следовать структуре индекса той или иной страны.

• Особый вид ОФБУ – эти ОФБУ используют производные инструменты для достижения максимальной доходности, но и риски инвестирования в подобные фонды выше, чем риски вложений средств в ОФБУ акций.

Как и инвестиции в ПИФ, вложения в ОФБУ подразумевают издержки:

• регистрационный сбор (аналог надбавки), но он взимается далеко не всегда;

• расходы на управление до 2% в год;

• премия за управление, определяемая как процент от заработанной банком прибыли, в среднем равна 15%, берется не всегда;

• скидка при выходе из фонда, обычно взимается, если продержать в ОФБУ средства меньше года;

• налог на доходы 13%, взимается банком как налоговым агентом при изъятии средств из фонда, с полученной прибыли.